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Aquisição Do Bem Imóvel – Expropriação Por Hasta Pública

Aquisição do Bem Imóvel – Expropriação por Hasta Pública

No Brasil, a propriedade é um direito fundamental, conforme prevê o artigo 5º da Constituição Federal de 1.988. Há duas modalidades de adquirir um bem imóvel, sendo elas aquisição originária e derivada, dentro dessas duas áreas, há três âmbitos em caso de expropriação do bem imóvel. Independente da modalidade da aquisição do imóvel, após o início do procedimento, há várias etapas para serem cumpridas para que finalmente se tenha posse de uma propriedade. É importante compreender as modalidades, e o ciclo específico de cada aquisição, desde suas burocracias e formalidades, até sua materialidade. E no caso da arrematação de um imóvel? Conhece a taxa ITBI? Os próximos parágrafos serão esclarecedores.

Dentro das duas formas de aquisição do imóvel, uma delas corresponde a aquisição originária. Ela decorre de um fato jurídico que possibilita a aquisição da propriedade sem qualquer ônus ou gravame, ou seja, quando é desvinculada de qualquer relação com titular anterior, não existindo relação jurídica de transmissão. São analisados os requisitos legais para obtenção de uma propriedade sem a necessidade da autonomia privada. A alienação por Hasta Pública, a usucapião, e aluvião, são exemplos desta modalidade de aquisição.

Já a aquisição derivada, ocorre quando há autonomia das partes, e relação jurídica com o antecessor. Corresponde a transferência da propriedade de um indivíduo para outro, exigindo, a legislação, solenidades e certas formalidades. Nesta modalidade, na análise para que a exata extensão do bem imóvel ocorra, o Registrador alisa de forma mais ampla, tanto no aspecto formal, como material. Contudo, é possível que além de analisar o conteúdo para qualificação das partes, o registrador exija o recolhimento dos impostos.

Tratando-se da expropriação de um bem do devedor, são três as modalidades prescritas em nosso Código de Processo Civil Pátrio. São elas: por adjudicação prevista no art. 685-A, CPC; alienação por iniciativa particular conforme o art. 685-C, CPC; e alienação forçada por hasta pública há luz do art. 686, CPC.  A alienação por hasta pública, corresponde a aquisição originária do bem imóvel. É possível, interpretar que a expropriação convém ao exequente de seu direito para garantia e satisfação de seu crédito, além de revela-se notória a oportunidade para investidores interessados em adquirir patrimônio imobiliário por valores abaixo do de mercado.

A Hasta Pública, na letra da Lei nº 13.105/15, NCPC “É a alienação forçada de bens penhorados, realizada pelo poder público, por leiloeiro devidamente habilitado da justiça. Considera-se a aquisição de bem em hasta pública como aquisição originária, razão pela qual não existe nenhuma relação jurídica entre o arrematante e o antigo proprietário do bem, assim como todos os débitos existentes sub-rogam-se no preço avençado. Será realizada, preferencialmente, de forma eletrônica.”.

Além disso, tratando-se desta modalidade de expropriação, é previsto legalmente, no Código de Processo Civil, do artigo 686 ao 707, definindo a forma e os requisitos para validade deste procedimento. São requisitos fundamentais da validade da praça a publicidade de todos os atos inerentes, por exemplo, com a consequente publicação do edital detalhando o bem e os ônus que eventualmente recaiam sobre ele.

Com a arrematação do imóvel, há a incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). A Constituição Federal inseriu na competência tributária dos municípios a instituição de imposto, conforme o art. 156, I, “sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direito reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como a cessão de direitos à sua aquisição”.

Portanto, é imprescindível que na definição do fato gerador do ITBI integre o conceito de transmissão de bem imóvel, definida no direito comum. Ocorre que, para alguns a constitucionalidade das legislações que caminham nesse sentido se coloca em dúvida no momento em que se analisa a natureza jurídica, considerando o Direito Privado. Da arrematação de bens imóveis em hasta pública, aferindo com o fato jurídico exigido para a configuração do fato gerador do ITBI, sendo, a transmissão inter vivos de propriedade, razão pela qual, conforme sabemos que a arrematação em hasta pública, seria forma originária, não haveria “transmissão”, no sentido jurídico do termo, de propriedade do imóvel.

Contudo, é interessante notar que para a aquisição da propriedade por arrematação em hasta pública é exigido o pagamento prévio do ITBI, como condição para expedição do título judicial que servirá como base para a transcrição imobiliária no Registro de Imóveis competente. Diferentemente, da transmissão da propriedade imobiliária que se opera somente mediante o registro efetivo do título translativo, por exemplo, qual não ocorre a transmissão, portanto, o fato gerador do ITBI, enquanto a escritura de compra e venda não for registrada (art. 1.245, § 1º).

Consulte um advogado que esclareça o procedimento de sua causa ou serviço requisitado. Para que desta forma, todas as suas dúvidas possam ser sanadas, e haja distância dos riscos e consequências das irregularidades.

Portanto, quando necessário, a justiça não tardará a seu favor.

 

Laís Almonacid Souza

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